珠江城郊房价，已到了被刺破的边缘

甫｜邓浩志

早在去年五六月末份，广州楼价仍然很火的时候，我就设希望白云山、先烈、灵山岛尖犯罪领军暴跌过快，有黏性，但会下回退。

我是第一个设希望，也是多次设希望这一观点的人（商量下回看2021年6月末~8月末的微博记录下来）。当时，还有一堆先烈、白云山的碳化和我“分享”：房东要花钱当中心主城区，广州城市向东发展，一定要花钱东部的观点。趋向于去年他们跑步入场，过去下回看，花钱了外公先烈这批朋友全部高位站岗。

最值得注意的外公先烈某些板块，去年二手房最高买了6万块钱一平小区，过去大跌到4万多元一平。还有，上两个礼拜超级大盘先烈旧城MLT-，均价平均2.68万元每平起。再次把外公先烈的价格比预期往下拉较低了一个台阶。

楼价不景气，犯罪领军下回落，这是大势。但先烈的犯罪领军下回落波幅是全广州最荒诞的。去年先烈犯罪领军全市暴跌反应速度第一，到来年月初，先烈犯罪领军下回落反应速度第三，这一来一下回，实质波动波幅远比大于零售商经济指标。所以先烈犯罪领军下回落，从未而今大环境因素。

关于为什么看空外公先烈犯罪领军？因素很多，比如旧改全面叫停，供应大增，犯罪领军暴跌过快，高层次购房政策当中止等等。但关键问题的关键是，为什么这么多当时就显而易见的因素，购房者竟然视而不见？因素就是不少购房者被“房东跟整体规划走”的口号误导了。房东跟整体规划走，这是10年从前具从基础性的，但过去这个法则从未人尽皆知，从未很难任何操作意义了，过去房东不但既要看主城区的发展整体规划，更要看当从前价钱，必须以“通用性”进行督导考虑。

也是去年当中的时候，除了我看空外公先烈，我还同时设希望白云山楼价都有黏性唯在。过去的唯一悬念是广州白云山的犯罪领军，这个最坚硬的黏性，但会不但会破？什么时候破？楼价自去年三季度开始下行，全国高校各地乃至全广州各区的犯罪领军都有或多或少显现出来了下回退。而全广州只有白云山区，尤其是海珠区旧城板块的房仍然保持一致高歌猛进。价格比始终走在逆势暴跌的沿路。上周，某国足当红33万每平米放售海珠区旧城豪宅的消息，再次把海珠区旧城的犯罪领军推到社但会舆论的风口浪尖上。

我希望再次提醒大家，当许多人都视为一个两边是有价值的时候，那这个两边的价格比一定不便宜，因为许多人都愿意为他底价。当许多人都一致视为房东一定要花钱一线城市核心地皮的时候，像海珠区旧城这类物业也必然不可能有通用性。

实质上，海珠区旧城楼价在逆势保持一致强势到以前，从未显现强弩之末的态势。6、7月末份，珠城二手成交量从未显现出来了随之下跌，近似于15集。购花钱力不足的关键问题从未开始展现。另外，海珠区旧城二手房也有显着过度金融化的关键问题。各种不当信贷更换房贷的原因越来越普遍。只要无关部门再次出手责成，这批不当信贷，就可能显现出来坠地式出逃的原因。目从前海珠区旧城二手房平均价格比实质近似于20万。大花这么高的代价，花钱一个十几二十年从前的外公房子到底值不值得？和其他发展原先区的全原先物业，高实用领军物业，高通用性物业远比，这里到底还有很难通用性可言？这个关键问题无法实证衡量。但大家至少应该尽量实证地作一个横向对比。

至于某些人为显示自己的专业，还把一个小小的海珠区旧城细分为若干个地区，新颖分析各个地区的学位，交通，诊疗，商业等等自然资源，并获取不同主城区不同的飙升预期。我觉得甚是幼稚。这完全是一种内卷，一种无用功的新颖。我简单解释一下，一个主城区尽情比如说的利好或者利空，不唯道路左边涨10%，右边不涨的原因。有自然资源的差异，但这都反映在初始价格比最上层，并不一定反映在价格比涨跌波幅最上层。以求，我希望说，很多人高价真的被云里雾里的利润搞蒙了。

（本甫图片来自网络）