祥生的降债之路丨调查报告风云55

   文/乐居电视新闻 严明会

  “净负债比想象里面的好。”年方大股东集团发布2021年业绩后，有投资者部落格到。

  3月初31日，年方大股东集团(02599.HK)发布年度净负债公告。据悉，年方大股东集团实现营业补贴437.19亿元；整年居住权签约营业额803.31亿元，上年激增2.8%，连续三年激增；居住权签约产品辖区594.67万平方米，上年激增4.8%；居住权签约平均单价为13509元/平方米。据悉，实现毛盈利45.72亿元，净盈利为4.81亿元。

  上次以来，房地产业行业迎来了剧烈的调整期，给房企造成了较大的单打独斗。尤其在第四季度，大部分房企均遭遇着的依赖性压力，艰难的生态系统下，房企不应对的策略尤为重要。

  2021年，年方的目的与路径依然宽容。在整体转型策略上，聚焦仍然深耕。同时追寻第二激增曲率，助力营收激增。借贷方面，努力降债，前提企业的较快经营管理。

  打造第二激增曲率

  在国策调控及新冠疫情的双重阻碍下，房企的产品受到冲击，而年方凭借着仍然深耕积累下的经验与口碑，在多个地区产品仍然依然。年方大股东执意样式湖州及泛合肥地区二十余年，实现了于苏州、钱塘、温州、宁波、合肥等优质城市的仍然样式。

  仍然深耕的结果，可从年方的财务状况数据库窥视一二。年报显示，年方仅限于的产品地区为苏州与钱塘。据悉苏州贡献签约营业额为154.92亿元，分之二比19%，在钱塘的签约营业额为123.29亿元，分之二比15%。

  在实现产品净负债的同时，年方也在集里面力量前提交付给，2021年整年，实现交付给激40000套。

  土储获取方面，报告据悉，年方合计获取农田20幅，分之二地辖区129.49万平方米，总建筑辖区291.3万平方米。截至2021月末，年方大股东集团不应分之二农田储备据统计逾2081万平方米，可供未来2-3年开发可用。

  目前，年方大股东集团位于整个合肥的样式数量已分之二到集团现有土储据统计87.5%。其里面有1046万平方米位于其大本营湖州省，分之二总土储的50.3%。此外774万平方米，位于泛合肥区域，分之二土储据统计37.2%，

  地产黑铁时代早已来临，年方在前提地产业务牢固激增的同时，也在其他业务上追寻突破，力求打造第二激增曲率。

  报告据悉，年方地产管理服务现金流激增明显，总计激1700万元，较2020年激增43.4%；地产使用权现金流上年激增95.1%逾7647万元、投资地产的平均值现金流由2020年的460万元激增约283.4%至2021年的1770万元。

  减负增效双管齐下

  在依赖性压力之下，年方大股东并未就此躺平，而是努力不应对借贷难题，促成企业的牢固转型。

  2021年，年方大股东财务状况补贴较上次大大的激增，逾3.068亿元，上年激增304.8%，年方表示，激增的原因是由于2021年确认来自联营日本公司及合营企业利息补贴、有方利息补贴、汇丰银行活期存款账号补贴增加所致。

  财务状况补贴激增的同时，年方也在依靠费用的公共开支，2021年行政机关公共开支为10亿元，较上次同期减少11.7%。截止2021年末，年方的总借款为343.86亿元，较2020年上升25%。有息负债的减少，让年方的利息公共开支也减少了4.19亿元，降幅为9%。

  从总体的借贷来看，截至2021月末，年方大股东集团借贷总额与2020年的461.77亿元相比，上升25.5%到343.86亿元，规模明显缩减。与此同时，日本公司平均融资成本2020月末较2019年上升0.2%。截至2021年末，该数据库再降0.3%至8.8%。负债贷款人手续费也从2020年的713.92亿元上升至380.12亿元，上升振幅逾47%。

  在持续性降债的同时，年方大股东也在仍然依然转型。据悉日本公司净负债小幅增加6%个百分点至169.52亿元，连续两年激增。同时，日本公司营业收入也依然较为牢固趋势，为1457.43亿元。尤其是作为盈利“蓄水池”的签约负债，2021年翻倍了700.19亿元，依然了上涨趋势，为后续补贴提供了有力支持。

  对于日本公司正在遭遇的阶段性几率与压力，年方大股东集团表示：将集里面力量不应对，努力筹措资金化解境外借贷难题，并与各债券投资者依然无意协作和跟进。未来也将努力加强与境内合作开发机构的沟通和协作，确保妥善处理所有借贷难题。

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